La C.I.L.A è un titolo abilitativo residuale, operante per gli interventi non soggetti a s.c.i.a. o permesso di costruire e per i casi in cui non si tratta di attività edilizia libera. L’interessato trasmette all’Amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori; ove la comunicazione di fine lavori sia accompagnata dalla prescritta documentazione per la variazione catastale, quest’ultima è tempestivamente inoltrata da parte dell’amministrazione comunale ai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate (art. 6-bis).
Nel caso di atti traslativi e/o divisionali aventi per oggetto immobili sui quali siano stati realizzati interventi soggetti a comunicazione di inizio lavori, ai sensi dell’art. 6, 2° co., d.p.r. n. 380/2001, non vi è alcun obbligo di citare gli estremi della comunicazione preventiva. Infatti, le menzioni prescritte a pena di nullità dall’art. 40, l. 28.2.1985, n. 47 e dall’art. 46 in materia edilizia riguardano i soli titoli edilizi che hanno autorizzato o la costruzione del fabbricato ovvero la sua eventuale ristrutturazione (c.d. “maggiore”). Non è invece obbligatoria la menzione degli estremi dei titoli abilitativi edilizi per tutti gli altri interventi sull’esistente diversi dalla “ristrutturazione maggiore” (come ad esempio gli interventi di manutenzione straordinaria o gli altri interventi riconducibili all’art. 6, 2° co., d.p.r. n. 380/2001, nuovo testo). Benché non obbligatorio, può, comunque, essere opportuno, anche nei casi di cui all’art. 6, 2° co., d.p.r. n. 380/2001 (nuovo testo) riportare in atto gli estremi della comunicazione preventiva introdotta dalla l. n. 73/2010 (se presentata mediante procedura telematica, dovranno essere riportati gli estremi della ricevuta informatica). Si tratterà, ovviamente, di dichiarazione facoltativa, non obbligatoria, in quanto la sua mancanza non determinerà la nullità dell’atto; si tratterà peraltro di dichiarazione quanto mai opportuna, per offrire un quadro completo della “storia urbanistico-edilizia” dell’immobile, anche al fine di garantire alla parte acquirente l’acquisizione di un edificio conforme alle disposizioni in materia urbanistica ed edilizia. Vi è, infatti, in materia anche un’esigenza di tutela della parte acquirente, circa le qualità del bene oggetto di vendita. In caso di immobili vincolati, può essere opportuno, in quest’ottica di informativa completa della parte acquirente, citare anche gli estremi dell’autorizzazione ex art. 21, d.lg. n. 42/2004.
Il regime sanzionatorio
1. Le irregolarità formali
Ai sensi dell’art. 6 bis comma 5 del D.P.R. 380/2001 “la mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione”.
Il catalogo delle sanzioni in materia di CILA previsto dal legislatore, pertanto, è limitato alle sole ipotesi di
• CILA assente (€ 1.000,00);
• CILA ritardata (€ 333,34).
Non risultano sanzionate, invece, condotte pure astrattamente frequenti nel settore edilizio liberalizzato quali
• CILA incompleta
• CILA irregolare;
•soprattutto, opera eseguita in difformità rispetto a quella dichiarata in sede di CILA (ma rientrante comunque nel catalogo delle opere previste dall’art. 6 bis del D.P.R. 380/2001).
La scelta del legislatore è stata criticata dalla Commissione Speciale, secondo la quale “… la sanzione pecuniaria forfettizzata in 1000 euro potrebbe risultare tuttavia troppo lieve in alcuni casi. Inoltre, potrebbe non apparire giustificata la sua limitazione all’ipotesi di CILA mancante”; all’uopo, la Commissione ha anche suggerito appositi correttivi volti “a graduare, eventualmente, l’importo della sanzione” nonché ad “estendere il regime sanzionatorio anche alle altre ipotesi di irregolarità prima indicate, ovvero in caso di CILA incompleta o irregolare, ovvero di lavori eseguiti in difformità”. Ad oggi, però, nessuna dei cennati suggerimenti è stato recepito.
2. Le irregolarità sostanziali
Per irregolarità sostanziale si intende utilizzo della CILA al di fuori dello schema legale tipico previsto dall’art. 6 bis del D.P.R. 380/2001 (es. opera assoggettata a PdC e realizzata mediante mera presentazione di CILA). Il legislatore non ha predisposto uno specifico regime sanzionatorio per tale fattispecie, ritenendo sufficiente il catalogo dei poteri in materia di vigilanza sull’attività urbanistico – edilizia già demandato ai Comuni (art. 27 D.P.R. 380/200125). Alcuna osservazione si è osservata, sul punto, da parte della Commissione Speciale la quale, al riguardo, si è limitata a puntualizzare che “la CILA irregolare … (è) ipotesi da non confondere con quella in cui la comunicazione sia utilizzata al di fuori della fattispecie legale, ossia per eseguire opere che richiedano il permesso di costruire (o la stessa SCIA) o, comunque, in violazione della normativa in materia. In tali casi l’amministrazione non può che disporre degli ordinari poteri repressivi e sanzionatori dell’abuso, come peraltro implicitamente previsto dalla stessa disposizione, laddove fa salve “le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia”.
3. Le false dichiarazioni e/o attestazioni
La tematica è strettamente connessa con quella della CILA affetta da irregolarità sostanziale. Infatti – l’esclusa l’ipotesi scolastica di documento redatto in forma espressamente “autoaccusatoria”26 – una CILA affetta da vizio sostanziale sarà necessariamente corredata da una o più false dichiarazioni e/o attestazioni.
Al riguardo, si osserva che:
• non ricorre il reato previsto e punito dall’art 19 comma 6 della L. n. 241/199027, attesa la non estensibilità alla CILA delle norme generali in materia di SCIA;
• non ricorre la fattispecie prevista dall’art. 75 del D.P.R. 445/200028 attesa la natura non provvedimentale della CILA;
• ricorre, invece, la fattispecie prevista dall’art. 76 del D.P.R. 445/2000: “le dichiarazioni sostitutive rese ai sensi degli articoli 46 e 47 …sono considerate come fatte a pubblico ufficiale”;
• se la falsa dichiarazione proviene dall’interessato, questi è sanzionabile ai sensi
dell’art. 483 del Codice Penale (Falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico) a norma del quale “chiunque attesta falsamente al pubblico ufficiale, in un atto pubblico fatti dei quali l’atto è destinato a provare la verità , è punito con la reclusione fino a due anni”;
• se la falsa attestazione proviene dal progettista, questi è sanzionabile ai sensi dell’art. 483 del Codice Penale (Falsità ideologica in certificati commessa da persone esercenti un servizio di pubblica utilità) a norma del quale “chiunque, nell’esercizio di una professione sanitaria o forense, o di un altro servizio di pubblica necessità, attesta falsamente, in un certificato, fatti dei quali l’atto è destinato a provare la verità, è punito con la reclusione fino a un anno o con la multa da euro 51 a euro 516. Tali pene si applicano congiuntamente se il fatto è commesso a scopo di lucro”;
• il progettista autore di dichiarazioni e/o attestazioni mendaci commette anche un illecito disciplinare sanzionato dal relativo ordinamento professionale.
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