È possibile ottenere la riduzione o la sospensione del canone di locazione o di affitto d’azienda per i danni economici causati dal Covid-19? Scopriamolo insieme.
La crisi pandemica ha profondamente lacerato il tessuto economico nostrano. Sono tante le attività d’impresa che hanno subìto un drastico calo del fatturato a causa delle chiusure forzate imposte da Governo o Regioni. Una tra le difficoltà maggiori avvertite dagli imprenditori è il pagamento del canone di locazione dei locali adibiti a uso commerciale e del canone di affitto d’azienda. È necessario pagarlo? Vi sono degli aiuti economici? In mancanza di questi, è possibile chiedere al locatore di ridurre o sospendere il canone di locazione o di affitto d’azienda senza incorrere nella risoluzione del contratto? Scopriamolo insieme.
COVID-19: COSA SUCCEDE AI CONTRATTI DI LOCAZIONE O AFFITTO D’AZIENDA?
A causa del Covid-19, gli imprenditori possono trovarsi in tre situazioni[1]:
- sono capaci di pagare il canone di locazione;
- la prestazione è adempiuta ma con sforzi onerosi;
- a causa delle misure covid-19, non è possibile adempiere.
Cosa fare se l’adempimento è oneroso o reso impossibile?
IMPRESE NELLE ZONE ROSSE: CREDITO D’IMPOSTA PER IL CANONE DI LOCAZIONE E AFFITTO D’AZIENDA
Per andare incontro alle esigenze degli imprenditori, il Governo ha riconosciuto all’art. 4 del Decreto Ristori (D.L. n. 137 del 28 ottobre 2020) un credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda per le imprese danneggiate dalle misure pandemiche, indicate nei codici ATECO riportati nel Decreto, per i mesi di ottobre, novembre e dicembre 2020.
Le imprese devono avere sede operativa nelle aree del territorio nazionale cc.dd. “rosse”, cioè caratterizzate da uno scenario di massima gravità e da un livello di rischio alte.
IMPRESE NELLE ZONE ARANCIONI O GIALLE: COSA FARE?
Nelle zone cc.dd. “arancioni” e “gialle” non è possibile usufruire del canone d’imposta. Cosa fare, quindi, se non è possibile garantire il pagamento del canone di affitto d’azienda o di locazione?
Non è facile dare una risposta certa. Tali problematiche, infatti, non sono ancora state affrontate dalla giurisprudenza, cioè non sono state ancora oggetto di sentenze dei giudici. Si cercherà, pertanto, di dare un’interpretazione delle norme che possa offrire un suggerimento utile ai nostri lettori.
IL COVID SOSPENDE IL DOVERE DI PAGARE IL CANONE DI LOCAZIONE?
Si deve escludere che le misure per contenere il covid-19 sospendono il dovere in capo all’imprenditore locatario di pagare i canoni di locazione o affitto d’azienda. A questa interpretazione è possibile addivenire prendendo in riferimento la normativa che dispone il credito d’imposta per il pagamento del canone di locazione o di affitto d’azienda. Il lockdownpertanto non priva il locatario dell’obbligo di pagare i canoni.
IMPRENDITORE INADEMPIENTE CAUSA COVID: COSA SUCCEDE?
L’articolo 91 del Decreto “Cura Italia” ha inserito nel decreto – legge 23 febbraio 2020, n. 6, l’articolo 6bis il quale prevede che «Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti».
Come la dottrina ha evidenziato[2], questo articolo aiuta il conduttore/locatario in due modi:
- consente al conduttore di dimostrare la non imputabilità del proprio inadempimento, allegando quale prova dell’inadempimento l’emergenza pandemica. Questo gli consente di sottrarsi al pagamento del risarcimento del danno per inadempimento ai sensi degli articoli 1218 e 1223 c.c. Infatti, ai sensi dell’art. 1218 c.c., il debitore (in questo caso l’imprenditore conduttore) che non esegue esattamente la prestazione dovuta (ossia il pagamento del canone di locazione o affitto d’azienda) è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento è determinato da impossibilità della prestazione per cause a lui non imputabili (il Covid-19).
- impedisce al giudice di assumere provvedimenti giudiziali dicondatta a penali o di risoluzione del contratto, per le morosità dovute durante il periodo di chiusura obbligatoria.
C’È IMPOSSIBILITÀ SOPRAVVENUTA TEMPORANEA O DEFINITIVA?
Una parte della dottrina[3] non ravvede nelle misure pandemiche l’ipotesi di impossibilità sopravvenuta definitiva. Questo perché la prestazione cui è dovuto l’imprenditore nel caso di specie è il pagamento di un canone, quindi la dazione di una somma di denaro fungibile. Pertanto, in applicazione del principio «genus numquam perit» non dovrebbe configurarsi l’impossibilità ad adempiere[4].
Tuttavia, non manca chi, anche richiamando la giurisprudenza, sarebbe indirizzato ad ammettere che il Covid-19 rientri nelle cause di impossibilità temporanea e parziale.
Secondo i giudici di merito romani[5], si potrebbe ravvedere:
- un’ipotesi di impossibilità della prestazione parziale: l’imprenditore locatario può disporre del locale ad uso commerciale ma non può esercitare l’attività di impresa;
- un’ipotesi di impossibilità temporanea perché è dovuta ad un periodo determinato, quello del lockdown.
Non può tuttavia ravvedersi l’ipotesi di impossibilità sopravvenuta totale e definitiva ad adempiere di cui agli articoli 1463, 1464 e 1465 c.c. Le misure pandemiche, a causa delle quali l’imprenditore non è capace di adempiere, sono misuree temporanee. Inoltre, nel caso della locazione o dell’affitto di azienda, è bene precisare che il bene rimane nella disponibilità dell’imprenditore conduttore.
È POSSIBILE RINEGOZIARE I TERMINI E LE CONDIZIONI DEL CONTRATTO?
Ci si chiede, poi, se è possibile rinegoziare i termini e le condizioni del contratto, prevedendo una riduzione dell’ammontare del canone dovuto per eccessiva onerosità, in applicazione dell’articolo 1467 c.c[6].
La norma in questione, infatti, prevede che nei contratti a esecuzione continuata o periodica, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare risoluzione del contratto. La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.
Cosa vuol dire?
Vuol dire che l’imprenditore potrebbe chiedere al locatore la risoluzione del contratto in quanto l’adempimento dell’obbligazione è reso oneroso a causa del covid-19. Il locatore, tuttavia, potrebbe proporre all’imprenditore di ridurre i canoni di affitto d’azienda o locazione così da evitare la risoluzione. In tal caso, l’imprenditore avrebbe come unica arma la richiesta di risoluzione del contratto. Un’arma a doppio taglio. Nel caso in cui, infatti, il locatore non sia disposto a ridurre il canone di locazione, rischierebbe di perdere la disponibilità del locale commerciale.
RIDUZIONE DEL CANONE PER IMPOSSIBILITÀ PARZIALE
Il Tribunale di Roma, nella sentenza già sopra citata, ha disposto una riduzione del canone di affitto d’azienda del 70% per impossibilità parziale ad adempiere ex art. 1464 c.c., stabilendo che tale riduzione sarebbe dovuta cessare nel momento in cui la prestazione può tornare ad essere compiutamente eseguita.
Questo ha consentito all’imprenditore di ottenere una riduzione del canone per tutto il periodo in cui, a causa del lockdown, è impossibilitato ad adempiere la prestazione. L’imprenditore, nel caso esaminato, è dovuto a corrispondere anche le somme di morosità pregresse e gli altri oneri comuni.
È POSSIBILE SOSPENDERE IL PAGAMENTO DEI CANONI CANONI?
In situazioni siffatte, comunque, l’imprenditore non dovrebbe mai decidere unilateralmente di non pagare il canone o di ridurne l’entità.
Come ha affermato il Tribunale di Roma, la normativa pandemica non può derivare un’interpretazione tale da legittimare la sospensione dell’obbligo di corrispondere i canoni di locazione[7] o di affitto d’azienda.
Inoltre, è necessario sempre tener presente che il contratto deve essere sempre eseguito secondo buona fede.
[1] F. Benatti, Contratto e COVID-19: Possibili scenari, in Banca, borsa e tit. cred., 2020, 2, p. 198
[2] M. Crispino, M. Sannino, L’impatto delle misure di contenimento del coronavirus sulle locazioni commerciali e sugli strumenti a disposizione del conduttore, in Studium Iuris, 2020, 6, p. 675.
[3] Idem.
[4] Cass. civ., 15 novembre 2013, n. 25777; 20 maggio 2004, n. 9645.
[5] Trib. Roma, 29 maggio 2020.
[6] A. D’Adda, Locazione commerciale ed affitto di ramo d’azienda al tempo del Covid-19: quale risposte dal sistema del diritto commerciale?, in Nuova Giur. Civ. Comm., 2020, 3, p. 102.
[7] M. Tarantino, Covid-19: diritto alla riduzione del canone di affitto d’azienda per la chiusura delle attività commerciali?, inCondominioelocazione.it, 2020, 16, p. 3
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